Горячей воды не будет [дата] с [время] до [время]Причина: ремонт стояка в подъезде №[ ].
Правление ТСЖ нанимает управляющего по договору, а он ведёт дом: подрядчики, аварии, протечки, уборка снега, отчёты и документы. Жильцы видят результат, правление получает отчёт раз в 3 месяца.
Вы остаётесь хозяевами дома. Я беру на себя ежедневную работу и отвечаю за неё по договору.
Председатель или правление оставляет заявку и рассказывает о доме.
Смотрю дом, документы и текущие договоры, называю объём работ.
Подписываем договор с правлением: обязанности, отчёты, оплата.
Веду дом каждый день, раз в 3 месяца отчитываюсь правлению.
Цена в месяц для дома до 60 квартир. Дом 60–150 квартир ×1,3, больше 150 квартир по смете. Договор, акт раз в месяц, чек «Мой налог».
Активный председатель: нужен присмотр и совет.
Обычный дом, председатель занят.
Дом полностью на управляющем.
| Плановый выезд или осмотр, до 1 часа | 1 500 ₽ |
| Срочный, в течение 2 часов | 2 500 ₽ |
| Ночью, в выходные, праздники | 3 500 ₽ |
| Полный осмотр с актом (первый бесплатно) | 3 000 ₽ |
| Акт о заливе с фото | 2 000 ₽ |
| Приёмка работ подрядчика | 2 000 ₽ |
| Участие в правлении или собрании | 2 000 ₽ |
| Показания общедомовых счётчиков | 1 000 ₽ |
Отдельно от абонемента.
| Документы к собранию | 5 000 ₽ |
| Реестр собственников (мин. 2 000 ₽) | 20 ₽/пом. |
| Обновление реестра | 1 500 ₽ |
| Собрание под ключ: до 60 / 60–150 / больше 150 кв. | 15 / 20 / от 25 тыс. |
| Через ГИС ЖКХ | +5 000 ₽ |
Отдельно от абонемента.
| Анализ готовой сметы | 3 000 ₽ |
| Составление сметы: до 60 кв. | 8 000 ₽ |
| Составление сметы: больше 60 кв. | 12 000 ₽ |
| Корректировка | 2 000 ₽ |
Офис, магазин, склад или небольшое здание. Собственник получает доход и не тратит время на ремонт, аварии и бумаги.
Договоры аренды и с подрядчиками подписывает собственник, арендная плата идёт ему напрямую. Стоимость по договорённости, после осмотра объекта.
Ваш дом на связи и на виду. Жильцы знают, где спросить и где прочитать новости, а правление не тонет в звонках.
Чат правления и чат собственников под ключ, с правилами и листовками.
Сайт с документами, новостями, формой обращения и ссылкой на чат.
Чаты, сайт, карты и ГИС ЖКХ сразу, дальше веду всё сам за абонентскую плату.
Для домов на моём управлении ведение чатов, сайта и ГИС ЖКХ входит в абонемент.
Так выглядит дом, где за порядком следят каждый день.
Для председателей, членов правления и жильцов из любого города.
Короткий письменный ответ в WhatsApp, Telegram или ВКонтакте.
Разбираем ситуацию вместе, после звонка присылаю план действий.
Смотрю устав, договоры, протоколы собраний и пишу замечания.
Составляю техническое задание (ТЗ): что сделать, объём, материалы, сроки и требования к качеству. Собираю не меньше трёх предложений, сравниваю цену, сроки и гарантии и даю правлению рекомендацию.
Составляю или проверяю договор, согласую правки с подрядчиком. Подписывает договор ТСЖ.
Электрик, сантехник, дворник, уборщица. Размещаю вакансию на Авито, hh.ru и в группах Новосибирска, провожу собеседования, проверяю допуски и документы. Нанимает ТСЖ.
Дворник или уборщица из другой страны: оформлю всё официально, чтобы ТСЖ не получило штраф до 800 тыс. ₽. Пошаговая инструкция бесплатно, сопровождение по договору.
Паспорт, патент Новосибирской области и чеки за него, миграционный учёт, ДМС.
С реквизитами патента и полиса, зарплата не ниже прожиточного минимума.
За 3 рабочих дня, по новой форме с 1 сентября 2026 года. ЕФС-1 в СФР на следующий день.
Напомню об оплате патента, продлении учёта и ДМС, подготовлю увольнение.
Составлю договор под ваш случай или проверю готовый. Ниже типовые договоры, которые можно взять за основу.
Распечатайте и повесьте в подъезде. Даты и время вписываются от руки или в файле.
Одна ситуация, одна схема, до минуты. Ролики выходят в YouTube Shorts, ВК Клипах и Telegram, здесь собраны все.
Кого вызывать, как снять показания влажности и составить акт.
Что проверить своими глазами и что записать в акт приёмки.
Без них правлению трудно спросить с управляющего за результат.
Типовые ситуации жильцов и правлений. Свой вопрос можно задать в форме внизу страницы.
Перекройте воду, если можете, и вызовите аварийную службу. Сразу сообщите председателю или управляющему ТСЖ и сфотографируйте потолок, стены и вещи. Акт о заливе составляется в течение 12 часов после обращения (п. 152 Правил № 354), в двух экземплярах, один остаётся у вас. Если протекло из квартиры соседа, ущерб возмещает он. Если прорвало общий стояк до первого крана, отвечает ТСЖ.
Стояк до первого запорного крана в квартире относится к общему имуществу дома (п. 5 Правил № 491), его меняет ТСЖ за счёт взносов на содержание. Всё после крана (разводка, смесители) меняет собственник. От вас нужен доступ к стояку.
Да. За содержание и ремонт общего имущества платят все собственники, независимо от членства (ЖК РФ ст. 153, 158). Целевые взносы, которые утверждает собрание членов ТСЖ, обязательны только для членов.
Подайте письменное заявление в правление (ЖК РФ ст. 143). Выйти можно так же, заявлением. После выхода обязанность платить за содержание дома остаётся, но вы теряете право голосовать на собраниях членов и избираться в правление.
Смету доходов и расходов утверждает общее собрание членов ТСЖ (ЖК РФ ст. 145). Правление отчитывается о её исполнении, а ревизионная комиссия проверяет. Любой собственник вправе ознакомиться со сметой, отчётами и протоколами (ЖК РФ ст. 143.1). Часть информации ТСЖ обязано размещать в ГИС ЖКХ.
ТСЖ может повесить объявление и поговорить с соседом, но наказать за шум не может. Тишину в ночное время защищает областной закон об административных правонарушениях, с нарушением нужно обращаться в полицию или к участковому. Ремонтные работы в доме можно ограничить правилами проживания, если их примет собрание.
Сначала письменно напишите председателю или управляющему, с фото и адресом. Очистка кровли и уборка двора входят в обязательный перечень работ (Постановление № 290). Если реакции нет, можно обратиться в Государственную жилищную инспекцию Новосибирской области.
Да, но только по решению общего собрания собственников, за которое проголосовало не менее двух третей голосов (ЖК РФ ст. 44 ч. 2, ст. 46 ч. 1). Деньги от аренды поступают на счёт ТСЖ и идут на нужды дома по решению собрания.
Формы: журнал аварийных заявок, акт о заливе (шаблон есть у «Управдом 54»).
Формы: уведомление о доступе, лист ознакомления, акт приёмки работ, акт по квартире.
Направить повторное уведомление заказным письмом. Если доступа нет, составить акт об отказе в доступе (подписи членов правления и двух соседей). С этим актом ТСЖ может обратиться в суд с иском о предоставлении доступа. Если из-за отказа случится авария, это будет доказательством вины собственника.
Уведомить всех собственников не позднее чем за 10 дней (ЖК РФ ст. 45 ч. 4): повестка, форма, дата, место, где смотреть материалы. Подготовить реестр собственников и бюллетени. Кворум есть, если проголосовали собственники более 50% площади. Протокол оформляется по Приказу Минстроя № 44/пр. Копии решений и протокола ТСЖ направляет в Государственную жилищную инспекцию (ЖК РФ ст. 46 ч. 1.1).
Направить письменную претензию с расчётом долга и пеней (ЖК РФ ст. 155 ч. 14). Если оплаты нет, подать мировому судье заявление о выдаче судебного приказа, это быстро и без заседания. Если ТСЖ предоставляет коммунальные услуги, по правилам Постановления № 354 можно ограничить электроснабжение после письменного предупреждения.
Сведения о доме и о ТСЖ, договоры на обслуживание, смету и отчёт о её исполнении, протоколы собраний, размер взносов и платёжные документы. За неразмещение председателю грозит штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.
За содержание кровли отвечает ТСЖ, поэтому вред, скорее всего, придётся возместить (ГК РФ ст. 1064). Чтобы снизить риск: регулярно осматривать кровлю и записывать осмотры в журнал, своевременно вызывать подрядчика с допуском к работам на высоте, ограждать опасную зону лентой и вешать объявления. Можно застраховать гражданскую ответственность ТСЖ.
Проверить патент (или разрешение на работу) и регистрацию, заключить трудовой или гражданско-правовой договор и в течение 3 рабочих дней уведомить МВД. Штраф для ТСЖ за нарушения до 800 000 ₽. Подробная инструкция по шагам есть у «Управдом 54».
УК сама управляет домом, и деньги жильцов идут через неё. В ТСЖ хозяином остаётся правление: я работаю по договору с ТСЖ, все решения принимает правление, договоры с подрядчиками подписывает председатель, деньги идут напрямую со счёта ТСЖ. Я веду ежедневную работу и отвечаю за неё по договору.
Это законный режим (422-ФЗ). ТСЖ не платит за меня НДФЛ и страховые взносы и не ведёт кадровые документы. На каждую оплату я выдаю чек из приложения «Мой налог», его видит налоговая.
Для дома до 60 квартир три абонемента: «Контроль» 15 000 ₽, «Стандарт» 30 000 ₽, «Полный» 45 000 ₽ в месяц, для больших домов дороже. Разовые услуги (подбор подрядчика, договоры, выезды) оплачиваются по прайсу. Точную цену назову после бесплатного осмотра дома.
Осмотры дома, аварии, подрядчики, документы, обращения жильцов, ГИС ЖКХ. Каждый месяц передаю акт с перечнем сделанного, раз в квартал отчёт правлению: что сделано, расходы, что требует внимания.
Реагирую в течение часа: вызываю аварийную службу, сообщаю председателю, при заливе готовлю акт.
На обращения отвечаю в течение 2 рабочих дней, срочное сразу. Писать можно в WhatsApp, Telegram, ВКонтакте или на почту.
Правление уведомляет меня за 30 дней, без суда и увольнения по Трудовому кодексу. Все документы и ключи передаю ТСЖ по акту.
Напишите или позвоните. Я бесплатно осмотрю дом, посмотрю договоры и смету и предложу условия. Договор подписывает председатель по решению правления.
Справочная информация, не юридическая консультация.
Коротко: для управляющего, которого нанимает ТСЖ, обязательных лицензий, аттестатов и СРО нет. Допуски нужны только тому, кто сам выполняет технические работы, а их делают подрядчики со своими допусками.
| Что | Нужно управляющему? | Кто отвечает на самом деле |
|---|---|---|
| Лицензия на управление МКД | Не нужна | Нужна только управляющей компании. ТСЖ управляет домом само |
| Квалификационный аттестат | Не нужен | Только для руководителей лицензированных УК |
| Членство в СРО | Не нужно | Строительные подрядчики на крупных объёмах |
| Электробезопасность | Если назначен ответственным | Электрик ТСЖ или обслуживающая организация (группа IV) |
| Тепловой пункт | Если назначен ответственным | Обслуживающая организация |
| Газовое оборудование | Только спецорганизация | Специализированная газовая организация по договору |
| Лифты | Только спецорганизация | Лифтовая организация по договору |
| Работы на высоте, снег с кровли | Только подрядчик | Подрядчик с обучением и нарядом-допуском |
| Пожарная безопасность | Если назначен ответственным | По умолчанию председатель правления |
| Персональные данные жильцов | Пункт в договоре | ТСЖ поручает обработку, управляющий хранит конфиденциальность |
ТЗ описывает, что именно ТСЖ хочет получить: какие работы, в каком объёме, из каких материалов и на каком оборудовании (это спецификация), в какие сроки, с какой гарантией и как будем принимать работу. Всех подрядчиков просим посчитать цену по одному ТЗ, поэтому их предложения можно честно сравнить. Потом ТЗ становится приложением к договору, и по нему принимаем работу: сделано не по ТЗ, значит переделывает подрядчик за свой счёт.
ГК РФ ст. 702, 703, 720 (договор подряда и приёмка работ)
Да. Жилищный кодекс разрешает три способа управления домом. При управлении через ТСЖ домом управляет само товарищество, а правление нанимает работников и исполнителей услуг. Лицензия нужна только управляющей организации по договору управления.
ЖК РФ ст. 161 ч. 2, ст. 148 п. 5, ст. 192
ТСЖ не платит за меня страховые взносы и не ведёт кадровые документы. Я выдаю чек на каждую оплату, договор заключается на оказание услуг. Все решения принимает правление, все деньги идут напрямую со счёта ТСЖ.
Федеральный закон № 422-ФЗ; ГК РФ гл. 39
Специализированные организации и штатные специалисты с допусками. Моя задача: найти надёжных подрядчиков, проследить, чтобы договоры были заключены, проверки проведены вовремя, а документы хранились у ТСЖ.
Приказ Минэнерго № 811 от 12.08.2022; постановления Правительства № 410 от 14.05.2013 и № 743 от 24.06.2017
Подрядчик, у которого есть обученные работники и снаряжение для работ на высоте. Я организую очистку, контролирую сроки и ограждение опасной зоны.
Приказ Минтруда № 782н от 16.11.2020
Я прохожу повышение квалификации по управлению многоквартирными домами, обучение по пожарной безопасности и охране труда. Копии удостоверений предоставлю правлению по запросу.
В договоре с ТСЖ есть пункт о персональных данных: я обрабатываю их только по поручению товарищества и не передаю третьим лицам.
Федеральный закон № 152-ФЗ, ст. 6 ч. 3
Отвечу в течение дня. Если нужна консультация, предложу время для звонка.